W poprzednim artykule skupiliśmy się na przedstawieniu plusów i minusów dotyczących zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, a także krótkiego przedstawienia kroków, jakie kolejno należy podjąć, aby bezpiecznie i bezproblemowo sfinalizować transakcję.
Dziś porozmawiamy o mieszkaniach dostępnych na rynku wtórnym - jak podejść do kwestii zakupu, co koniecznie należy sprawdzić przed podjęciem decyzji oraz na co uważać i w których sytuacjach lepiej zdać się na pomoc agenta nieruchomości, doradcy finansowego bądź też notariusza.
Początek
Zanim poświęcimy nasz czas na wyszukiwanie najciekawszych ofert na portalach internetowych i umawianie się na spotkania ze sprzedającymi, upewnijmy się, że nasze wymarzone mieszkanie mieści się w zakresie naszych możliwości finansowych. Jeśli decydujemy się na kredytowanie nieruchomości, a nie dysponujemy sumą 15% wartości mieszkania, jakie chcemy kupić - wstrzymajmy się, uzbierajmy kapitał i dopiero wówczas zacznijmy poszukiwania. O czym warto przypominać: od 1 stycznia 2017 roku wymagany wkład własny wzrośnie z 15 do 20% całkowitej ceny nieruchomości.
Jeśli więc posiadasz w tym momencie odpowiednią sumę przeznaczoną na sfinansowanie nieruchomości - poważnie zastanów się nad zakupem własnych czterech kątów jeszcze w tym roku. W tym celu najlepiej udaj się na spotkanie z doradcą kredytowym, który przedstawi Ci ofertę co najmniej kilku banków, dysponujących najatrakcyjniejszymi w tym momencie produktami na rynku, i pomoże Ci dobrać najodpowiedniejszą ofertę.
Trzy ważne kwestie przy zakupie mieszkania
Jeśli kwestię finansowania macie już usystematyzowaną, przyszedł czas na rozpatrzenie wszystkich tych czynników, które będą miały wpływ na komfort Waszego mieszkania w wybranym miejscu przez kolejne lata. Warto przede wszystkim zwrócić uwagę na kwestie podstawowe, tj. lokalizacja, cena za metr kwadratowy (bardzo ważne w przypadku, gdy chcemy uniknąć uiszczenia ponadprogramowej zapłaty za dodatkowe powierzchnie, np. balkon czy komórkę lokatorską - jeśli umowa nie stanowi inaczej, cena takich dodatkowych metrów powinna być już zawarta w ofertowej cenie nieruchomości) oraz układ pomieszczeń.
Jedną z największych zalet rynku wtórnego jest właśnie lokalizacja budynków mieszkalnych. Nowe osiedla budowane są obecnie na obrzeżach miast bądź w nowo powstałych dzielnicach, które nie są jeszcze wystarczająco dobrze skomunikowane z centrum i nie posiadają rozwiniętej infrastruktury handlowo-usługowej.
Te nieco starsze są nie tylko lepiej połączone z pozostałymi obszarami miejskimi, ale również z łatwością znajdziemy wokół wszystkie istotne z punktu widzenia mieszkańca miejsca, takie jak szkoły, sklepy czy centra rozrywki.
Co do kolejnego wyróżnika - ceny za metr kwadratowy - tu istotnym jest, by wspomnieć o tym, iż ceny mieszkań na rynku nieruchomości wtórnych mogą być nawet o 30% niższe niż powierzchni oddawanych do użytku wprost od dewelopera. Naturalnie pojawiającą się analogią jest tu zakup samochodu - po dwóch latach od jego kupna, pojazd traci na wartości ok. 50% swojej pierwotnej ceny.
Choć w kwestii nieruchomości jest to wartość nieco mniejsza, to również istotnie wpływa na całościowe koszty transakcji zakupu.
Trzecim z najistotniejszych warunków komfortowego mieszkania jest układ pomieszczeń. Większość nowych inwestycji to przede wszystkim powierzchnie typu “one bedroom”, tj. salon z aneksem kuchennym i oddzielna sypialnia. Jest to jeden z najbardziej komfortowych układów dla młodych małżeństw, które nie podjęły jeszcze decyzji o posiadaniu dzieci. Odpowiedni metraż gwarantuje naprawdę wysoki standard życia w takim mieszkaniu.
Takie układy na rynku są najmodniejsze już od kilku lat, więc z pewnością nie będzie trudno znaleźć je również wśród mieszkań używanych. Z drugiej jednak strony, istnieje opcja zdecydowania się na mieszkanie np. w bloku z wielkiej płyty - o wiele tańszego, a równie ciekawego pod względem czy to lokalizacji, czy rozkładu pomieszczeń - i wyburzenia ściany dzielącej kuchnię od salonu.
Dokumenty przy zakupie mieszkania
Przechodzimy do kwestii dokumentów, których sprawdzenie jest najważniejszym elementem podejmowania decyzji zakupowej co do mieszkania z rynku wtórnego. Księga wieczysta, czyli rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości, będzie w tej sytuacji naszym największym sprzymierzeńcem. Tam znajdziemy informacje dotyczące m.in. tego, kto jest właścicielem mieszkania; jest to o tyle ważne, że zdarza się, że nieuczciwi sprzedający podają się za właścicieli nieruchomości, a w rzeczywistości okazuje się, że są oni tylko jej najemcami.
Co warto zauważyć w kwestii własności nieruchomości: nie każde mieszkanie posiada własną księgę wieczystą. Dzieje się tak w sytuacji, kiedy mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Wówczas, dla pewności sytuacji, należy poprosić właściciela o zaświadczenie potwierdzające jego prawo do lokalu, np. akt notarialny.
Księga wieczysta dostarczy nam również informacji o ewentualnej hipotece ciążącej na mieszkaniu. Jeśli została ona już spłacona, koniecznie należy zadbać o jej wykreślenie z księgi. Dodatkowym zaświadczeniem, o które powinniśmy poprosić jest to dotyczące braku zaległości w opłatach czynszu i poszczególnych rachunków za media.
Pozostałe ważne kwestie
O co jeszcze warto zapytać sprzedającego? Na pewno o tzw. prawo dożywocia. Dotyczy ono umowy sporządzonej według zapisów Kodeksu Cywilnego, a mówi ona o tym, iż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę, zobowiązuje się on do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. W rzeczywistości dotyczy to sytuacji, w której osoba, która przepisała mieszkanie na np. członka swojej rodziny może pozostać w nim do końca swojego życia.
Aby uniknąć sytuacji rodem z filmu “Starsza pani musi zniknąć” - choć tam akurat mowa była o sąsiadce, koniecznie upewnijmy się, że na sprzedaż zgodziła się również zamieszkująca w mieszkaniu strona, a sporządzona umowa nie jest wadliwa i zawiera oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich.
W kwestii ewentualnych dodatkowych lokatorów, dobrze jest także uzyskać od sprzedającego zaświadczenia, że w lokalu nikt nie jest zameldowany, najlepiej datowanego na dzień sprzedaży mieszkania, by stan faktyczny nie miał szansy się zmienić w okresie od wystawienia zaświadczenia do podpisania umowy.
Jednym z często spotykanych problemów jest także uznanie lokalu za siedzibę firmy, co często wiąże się z zaległościami podatkowymi. Występują one w sytuacji, kiedy firma właściciela mieszkania, w którym, znajduje się owa siedziba, ma zaległości podatkowe, a mimo to sprzedała nieruchomość. Wówczas nowy właściciel może zostać pociągnięty nawet do odpowiedzialności karnej, choć sam, personalnie, nie zawinił.
Na koniec
Finalnie dochodzimy do momentu, w którym po pomyślnym zakończeniu formalności czeka nas już tylko złożenie podpisu u notariusza i… możemy zacząć się wprowadzać. W czasie tego ostatniego procesu formalnego pamiętajmy o upewnieniu się o tym, iż zadbaliśmy o zgromadzenie wszystkich potrzebnych dokumentów oraz wszystkie kwestie związane z naszą przeprowadzką są oczywiste także dla dotychczasowego właściciela nieruchomości - np. w sytuacji, gdy mówimy o późniejszym terminie jego wyprowadzki niż data podpisania aktu notarialnego.
Na każdym z etapów polecamy jednak współpracę z doświadczonym agentem nieruchomości, z pomocą którego z pewnością nie spotkają nas żadne przykre niespodzianki (których jest bez liku, wystarczy popytać znajomych) na drodze do naszego własnego “M”.
KUPUJEMY MIESZKANIE! - NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZED ZAKUPEM Z RYNKU PIERWOTNEGO?
Agencja nieruchomości
NowodworskiEstates
